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二线城市楼市火爆 限购政策或将重启?

发布时间:05-20  来源:中国经营网

【中国经营网综合报道】二三线城市房价的上涨正在日渐火热。

昨日,国家统计局公布的数据显示,4月份,一线城市房价涨幅放缓,二三线城市房价涨幅扩大。

而在此情况下,二线城市或将重启限购的猜测也随之升温。

4月70城房价普涨 二三线城市涨幅扩大

据经济日报报道,国家统计局5月18日公布了4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示,4月份,一线城市房价涨幅放缓,二三线城市房价涨幅扩大。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟说,4月份房价总体继续上涨,上涨城市个数继续增加,但城市间涨势出现新变化,一线城市涨幅较上月有所放缓,二三线城市涨幅开始扩大。初步测算,4月份新建商品住宅价格环比综合平均涨幅一线城市比上月收窄0.7个百分点,二三线城市比上月分别扩大0.3个和0.2个百分点。

不仅是房价上涨,二线城市地价的上涨势头明显。5月13日,一宗位于南京市建邺区河西南的土地以32.8亿元完成出让,据测算楼面地价达到了45213元/平方米,而周边在售楼盘均价每平方米35000元至45000元左右,意味着“面粉贵过面包”。

比较火爆的还有苏州土地市场。今年4月上旬,苏州共出让20余宗地块,楼面价高涨,几天时间出让的土地价款就高达350亿元。据市场人士观察,由于高地价的带动,土地周边的在售房源都出现了不同程度的涨价。

受到一线城市房价高、限购等原因的影响,不少消费者将目光延伸到一线城市周边。比如,紧邻北京的河北廊坊、保定等区域的房价上涨也十分明显。

另据第一财经日报援引研究总监严跃进分析表示,通过计算得知,2016年4月,70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅1.1%,相比3月0.9%的增幅出现了明显扩大。70城房价在2015年5月顺利完成止跌反弹的过程,之后保持上涨态势。2016年4月继续上涨,且增幅为近12个月最大。

同比看,在连续15个月同比下跌后,2015年12月房价首次出现同比正增长。2016年1~4月增幅处于不断扩大的态势,到4月增幅为4.3%。随着上半年房价环比的继续上涨,预计同比增幅将继续扩大。

中原地产首席市场分析师张大伟也分析称,在新建商品房数据中,二线城市全面取代一线城市,成为房价上涨先锋,首次出现了上涨前列基本是二线城市的现象。合肥、厦门、南京,单月上涨超过3%,涨幅惊人,从目前市场看,包括在国家统计局统计发布的70个城市外的苏州,这四个城市的房价涨幅全面取代了一线城市,堪称房价上涨“四小龙”。

从同比涨幅看,除深圳、上海依然处于前二外,南京、厦门同比涨幅已经超过20%,合肥也处于全国第六。

此外,无论是环比还是同比,增速靠后的城市仍大多是三四线城市。严跃进说,相比来看,三线城市受库存去化周期过高的影响,房价难以明显上升,总体保持在小幅上涨的状态之中。当然,三线城市房价继续下跌的可能性已不大。

二线城市房价为何如此火爆?

那么,二线城市的房价为何会如此火爆?

据经济日报报道,本轮房价上涨中,二线城市量价齐升。中原地产首席分析师张大伟分析指出,这是一线城市高房价、高地价的溢出效应。中国房地产估价师和房地产经纪人学会秘书长柴强认为,从以往经验看,房价无论是涨还是跌,都是从一线城市开始,进而向其他城市传导,此次也不例外。

合肥市近两三个月房价涨幅十分突出。合肥中原集团研究中心高级经理骆芳芳表示,这一方面是由于宏观政策、信贷环境的宽松;另外一方面是由于地价高涨、低库存等情况推动房价攀升。市场一度出现库存可消化时间短,导致待入市和观望客户开始恐慌入市。

市场人士普遍认为,今年以来,一二线热点城市房地产投资增速有明显回升,房价、地价高企,与今年一季度的信贷宽松有比较密切的关系。受到总体信贷环境宽松的影响,无论是开发商,还是有意购房的消费者,购地、置业的资金都比较充裕,使得需求得以集中释放。

而如今二线城市房价、地价上涨的趋势甚至火过一线城市,还有一个原因是一线城市的限购始终没有打开,而年初一些金融政策,实际上是刨除了限购城市北上广深而只针对非限购城市。比如,今年2月2日,央行和银监会联合下发通知,要求在不实施限购措施的城市,首套房首付比例最低降至20%,二套房最低首付款比例不低于30%。面对楼市的“高烧不退”,上海和深圳分别在3月25日出台楼市调控措施,一线城市楼市总体随之略有降温。

链家地产上海市场研究部总监陆骑麟认为,经过年初楼市的快速上涨,一线城市的土地市场已进入调整期,一线城市推地量减少,这也导致房企在一线城市的拿地风险上升,转而目光瞄准在开发商看来有上升空间的“强二线”城市。

二线城市或重启限购

但据《21世纪经济报道》报道,从另外一个角度来看,张大伟认为,二线城市的过热行情也将增加二线城市政策收紧的预期。

实际上,南京、合肥、苏州等二线代表城市已经从去库存转向了稳控房价,比如苏州在3月18日出台《关于进一步促进苏州市房地产市场稳定健康发展的意见》,被称为“苏十条”,通过强化商品房价格管理稳控房价。

5月18日,苏州市国土资源局于2016年4月20日发布了苏地网挂〔2016〕3号苏州市区国有建设用地使用权网上挂牌出让公告。经市政府批准,地块设定最高报价,对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。

除了最高“限价”外,苏州市本地有项目的一位开发商老总透露,5月17日下午,苏州市政府的确召开过有关稳定房地产工作的例行会议,且在会议上讨论了有关苏州是否需要通过限购稳控楼市的议题。

除苏州外,21世纪经济报道自全国型房企和咨询、中介研究机构获悉,多个二线城市近期也在储备和研究新一轮楼市政策,不排除重启限购、限贷的可能性,也将通过稳定土地市场来稳定楼市预期。

比如,针对合肥房价领涨,合肥市房地产管理局局长汪菊喜公开介绍,此轮合肥房价上涨主要有三大因素,分别是宏观政策原因、合肥城市发展特点和地价上涨。宏观政策,比如下调首套房首付比例,降低契税和营业税等;而合肥城市发展特点,比如被列为全国交通枢纽城市等也带动了房价上涨;此外地价上涨也是房价上涨重要原因。他表示,若房价继续上涨,未来不排除会出台更严厉的调控措施,如重启限购限贷。

另外,同策研究院总监张宏伟认为,虽然热点城市楼市量价齐升,地王频出,且将进一步推动房价上涨,但这背后潜在的金融风险也在积累。

据其了解,央行等相关部门也在热点城市调研、储备政策,其本人也参加了由央行代表参加的4月初在上海的一个内部会议。

张宏伟认为,如果热点城市的楼市持续偏热,未来限贷政策也不排除重启或收紧。

另据第一财经日报报道,自2010年开始实施限购政策以来,全国共有46个城市实施了楼市限购政策,涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。

不过进入2014年后,随着楼市的下行和库存的不断增加,到年底,除了北上广深四大一线城市和三亚共5个城市外,其他城市均取消了限购。但在房价迅猛上涨的情况下,不光是苏州,其他一些城市房价上涨过快的核心二线城市如厦门、南京、合肥、武汉等也存在重启限购的可能。

以厦门为例,4月22日岛外同安区拍出新地王后,厦门房价开始了又一轮快速上涨,房价逼近北上深。日前推出的建发央玺6号楼售楼处价格表显示,6号楼单价已上调至69000元/平方米左右,个别房源破7万元,仅半个多月单价就上涨了8000元左右。

从去年8月开始在厦门看房的肖先生说,仅仅半年过去,厦门大多区域的房价已经上涨了三到四成。值得一提的是,自2009年以来,厦门的房价就一直在上涨,即便在2014年其他城市房价下行的时候,厦门也还一直在上涨。因此近几年厦门的整体涨幅超过广州,堪比北上深。

厦门均和房地产评估董事长王崎认为,厦门的工资水平不高,与一线城市有不小的距离。房价高速增长之下,一般员工无法支撑越来越高的房贷本息,甚至越涨越高的房租都倒逼雇主提高待遇,可是雇主的行业经营都已经遭遇寒冬,如何付得了更高的工资?因此房价的过快上涨对实体经济负面影响十分明显。

另外,报道还表示,武汉房价也一路“上蹿”。在武汉一家金融机构上班的李小姐一直心仪位于武汉二环边的楼盘中建南湖一号,“之前没开盘的时候说大概1.2万,3月份开盘均价1.35万,还日光,4月底又有开盘的,均价已经1.5万了。”

严跃进预计,受苏州调控升级的影响,后续几个二线城市或有收紧政策或者限购重启的可能,从可能性大小排序看,南京、合肥、天津、杭州、厦门、武汉、郑州7个城市的可能性比较大。

下半年,楼市量价盘整可能性加大

另据新华日报报道,值得关注的是,5月以来,4月南京、苏州房价涨幅蹿升的景象似已缓解。据365淘房数据中心统计,5月8日至14日,苏州市区(不含吴江)商品房共计成交1335套,环比前一周减少806套,跌幅为48.26%;较去年同期减少486套,跌幅36%。苏州湾壹号楼盘房价下跌9000元/平方米,还有多家楼盘房价下跌1000-5000元/平方米不等。

南京林业大学社会学系主任孟祥远认为,近期苏州楼市已有见顶迹象,新房二手房均开始降价,此时出台限购政策风险较大,政府因此谨慎。

其实,需求透支、货币流通性下降甚至于当前的调控风声,都像一只只“看不见的手”,已在暗中左右二线城市楼市。人口红利是这几年房价大涨的原因之一。统计数据显示,2013年至2015年,南京市常住人口增量一路从18.31万人下滑到2.83万人再到1.98万人,人口导入速度已明显放缓,使得楼市后续购买力缺少支撑,并将影响投资房源的变现能力,从而牵制房价。

国家统计局数据还显示,2015年,苏州、南京经济总量分别为14400亿元和9600亿元,仅居全国第7位和11位,与一线城市绝非一个量级,经济基本面也将左右楼市基本面。

另据央行公布数据显示,4月广义货币M2增速12.8%,低于预期值,这意味着流动性已经降低。“权威人士”5月9日发表的讲话中,提及“房地产泡沫”,并发出降杠杆信号,银根收紧已是风声鹤唳。“楼市将由鼓励投资转为鼓励自住和常住人口落户购房,政策纠偏将对楼市政策面带来决定性影响,刺激政策已经见顶。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为。

而重启限购即便最终未必成真,但已进一步影响市场心理。

南京一家房企营销人士表示,2015年到2016年的高增长需要时间消化,即使不限购,市场也会横盘,价格透支的区域房价会回调,部分区域回调幅度可能会比较大。

业内预测,下半年,楼市量价盘整的可能性已然加大。